[경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신_심태승] 경매초보자들이 지침서로 삼기 좋은 원칙들

 

올해는 '부동산' '경매' 등에 초점을 두고 공부를 해 보아야겠다고 생각을 했습니다. 올해 두번째로 읽은 책은 '경매대마왕 반드시 부자되는 투자의 소신' 이라는 책입니다.

 

 

굿프랜드 법인을 운영하고 있는 심태승 부원장님의 경매 경험과 투자 노하우, 경매를 할 때 알아주기 좋은 몇 가지 원칙들이 있어 몇 가지 앞으로 기억해놔야지 생각하는 것들을 블로그에도 기록해보겠습니다.

 

1. 헛걸음 시키는 물건이 대박물건이다 (p.112) 

경매가 계속적으로 변경이 되어 헛걸음을 하게 되는 물건은 오히려 채무자가 계속해서 지키려고 하는 물건이 이므로 좋은 물건일 수도 있다. 또 감정가보다 채무액이 월등히 높은 상황에서의 변경은 해다아 물건에 감정가 이상의 가치가 있다는 단서가 된다. 

2. 대출이 필요할 때 (P.172) 

경매의 대출을 미리 알고 싶을 때에는 물건별 경락잔금대출방법부터 권리분석까지 경매에 필요한 자문을 1:1로 구할 수 있는 '경매를 위하여'라는 플랫폼을 활용할 수 있다. 

3. 인도명령, 일단 신청하라 (P.183)

경락잔금대출을 받았다면 은행에서 선정한 법무사가 직접 병원에가서 잔금을 내고 등기까지 해 준다. 이때부터 인도명령을 신청할 수 있다. 경락잔금대출로 은행 법무사가 대신 법원에 가는 경우 인도명령 신청도 대리로 부탁할 수 있다. 대신 수수료를 5~10만원 정도 추가로 요구받을 수 있다.

4. 낙찰자가 인수해야하는 권리 (P.199) 

1순위 근저당 등기 위에 '임차권'이 등기되어 있다면 이 권리는 낙찰자가 지고 가야 할 권리이다. 하지만, 근저당권 위에 임차인이 있는 경매 물건은 잘 나오지 않는다. 

 

반면, 말소기준 권리 아래에 있는 전세권은 낙찰자에게 인수되지 않으니 걱정할 필요가 없다. 

5. 배당의 우선순위 (P.205) 

경매의 배당순위는 1순위 경매비용, 2순위 임금채권과 최우선변제권, 3순위 당해새, 4위 일반채권이다. 

 

여기서 당해세는 '해당 부동산에 부과된' 세금이며, 다른 부동산 및 세금으로 인한 압류는 당해세에 해당하지 않는다. (해당 부동산과 관련 없는 세금이라고 하더라도 세금 미납으로 인한 공공기관의 압류 등기가 채권자의 근저당권 및 가압류 등기보다 먼저 등록되어 있다면 미납된 세금이 선순위 배당을 받는다.)

 

* 등기부 등본 상에 공공기관 명의로 압류 내역이 있다면 십중팔구는 채무자의 세금 미납으로 인한 압류인데, 여기에는 당해세가 있을 수도 있고 없을 수도 있다. 거기다 세금미납으로 인한 압류 등기는 내역에 미납금액이 안적힌다는 특징이 있다.

 

또한 근저당권과 가압류가 섞여 있을 때에는 '흡수배당'에 따라 후순위 근저당권자가 선순위 가압류 채권자보다 더 많은 배당금을 받아가는 일도 있다. 

6. 물건 번호에 유의하라 (p.244) 

물건번호가 있는 경매 물건의 경우, 물건 번호까지 명확하게 기재해야하는 것을 명심해야 한다. (엉뚱한 물건을 비싼 가격에 입찰 한 것이 될 수도 있다.)

 

7. 농지를 낙찰 받을 때 필요한 농취증 (p.256) 

농지를 취득하기 위해서는 '농지취득자격증명'이 있어야 한다. 농취증이 필요한 부동산을 낙찰받은 경우 낙찰자는 매각결정 전까지 농취증을 법원에 제출해야 하고 농취증을 제때 제출하지 못하면 매각결정단계에서 법원에 의해 매각불허가 결정이 나온다. (이 때에는 보증금까지 몰수당하므로 주의해야한다.) 

 

농취증을 발급받아서 내는데까지 7일, 농취증이 발급되는데 걸리는 시간이 7일이므로 시간이 매우 빡빡하다. 따라서 법원에서 낙찰받은 즉시 농취증까지 신청하고 집에 돌아와야 한다.

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물론 뒤에 나온 농지투자나 NPL 투자 등은 아직 초보자로서 도전하기가 어렵겠지만, 기회가 된다면 소액의 부동산 경매투자도 한 번 도전 해 보고 싶다는 생각이 들었습니다. 

 

그렇다면 책 리뷰를 마치겠습니다 :)