부동산 대출 LTV, DTI, DSR 알아보기

 

 

안녕하세요, 부를 캐는 여자 부캐녀입니다. 

 

오늘은 부동산 투자를 하던 실거주를 하던, 매우!!! 중요한 부동산 대출 규제인 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보도록 하겠습니다. LTV, DTI, DSR 등의 규제에 따라 부동산 구입 시 대출 할 수 있는 한도가 정해져있으니 부동산에 관심이 있다면 꼭 알고 넘어가야 하는 부분이 되겠습니다.

 

보통 부동산 대출은 LTV, DTI (혹은 DSR) 가 규제가 되는데 그렇다면 이 용어가 무엇인지 알아볼게요. 

 

LTV란? 
자산의 담보가치에 대한 대출 비율
LTV=자산의 담보가치/대출 금액 

 

LTV는 자산의 담보가치에 대한 대출 비율을 의미합니다. 예를들어, LTV가 70%이면 1억 정도 감정가를 받은 아파트에 대해서 7,000만원까지 대출이 가능하다는 점입니다. 

 

현재 우리나라에서는 아파트 기준으로 무주택자와 1주택자는 규제지역인 강남3구+용산구에서는  LTV가 50%, 수도권에서는 LTV 70%, 기타지역은 75%로 설정되어 있습니다. 

 

DTI란? 
DTI= (해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액 +기타 부채 연간 이자 상환액) / 연소득 *100 

 

DTI는 대출을 한 사람이 대출을 상환할 능력이 얼마나 있는지를 판단해 보기 위한 대출 규제입니다. 본인의 연소득 대비해서 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 이자 상환액을 고려했을 때 일정 비율 이하가 되도록 산정하는 제도입니다. 

 

이것도 예를 들어 설명 해 보겠습니다. 예를들어 연소득 3천만원 소득인 직장인이 주택 구매를 위해 5%의 고정금리 이율로 1억을 10년간 빌린다고 했을 때, 1년에 1,000만원+이자의 상환이 필요하겠죠. 게다가 이 직장인이 기존에 신용 대출 받아놓았던 금액이 가 5%의 이율로 1,000만원이 있다고 합시다. 그러면 1년에 1,000만원+500만원+50만원 = 1,550만원을 상환해야 합니다. 

 

이 때 연소득 1,550만원/3,000만원 = 51.7% 인데 이 비율이 바로 DTI입니다. 만약 DTI가 51.7%보다 높다면 이 직장인은 대출을 받을 수 있지만, 만약 50% 정도라면 이 원리금 상환액과 이자상환액이 50% 미만이 되도록 대출을 규제하는 것입니다. 

 

DSR이란? 
DSR= (해당 주택 담보대출 연간 원리금 상환액 +기타 부채 연간 원리 상환액) / 연소득 *100 

 

DSR은 DTI와 비슷하게 본인의 소득에 따라 연간 원리금이 일정 비율이 되도록 관리하는 제도인데요, DTI보다 DSR이 더욱 강화된 규제입니다. DSR은 해당 주택 담보대출 뿐만 아니라 기타 부채의 원리금 상환액을 합쳐 규제하기 때문입니다. 

 

위에 DTI에서 보았던 예시를 똑같이 보도록 할게요. 연소득 3,000만원 직장인/ 10년만기 1억 주담대/ 신용대출 1,000만원 (이율은 모두 5%) 라고 하면 DSR을 구할 때에는 주담대의 원리금 1년에 1,500만원 + 신용대출의 원리금 (5년만기) 250만원 =1,750만원이 분자에 놓이게 되는 것입니다. 

 

기타 대출의 이자 뿐만 아니라 원금상환까지 고려해야 하기 때문에, 더욱 강화된 규제라고 볼 수 있습니다. 

 

현재는 DSR 기준을 적용하고 있으며, DSR 한도는 40% 입니다.

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가계부채를 줄이기 위해 현재 적용되고 있는 DSR에 앞으로는 스트레스 DSR이 적용된다고 하는데요, 스트레스 DSR 관련된 내용도 다음에 포스팅 해 보도록 할게요.