스트레스DSR이란? 시행시기/대출한도/대출가능금액 등

 

안녕하세요, 부를캐는 여자 부캐녀입니다. 저번 포스팅에서는 부동산 대출 규제인 LTV, DTI, DSR에 대해서 알아보았습니다. 

 

[부동산 대출 LTV, DTI, DSR 포스팅 참조] 

부동산 대출 LTV, DTI, DSR 알아보기

 

대출 규재 중 연봉 대비해서 이자와 원금을 갚을 수 있는 능력을 측정하는 것이 바로 DTI, DSR 이었는데요 DTI보다는 DSR이 훨씬 더 강력한 규제라고 할 수 있었죠.

 

그런데 이자가 오르는 상황에서는 차주의 상환 능력이 기존에 산정했던 것 보다 안 좋아질 수 있고 (그것이 바로 22년부터 시작된 급격한 금리 인상 상황이었죠.) 이런 것을 막기 위해 정부에서는 올해부터 스트레스DSR을 시행한다고 발표했습니다.

 

그런데, 금리가 앞으로 인하 될 것이 예상되는 이 시점에서 원 목적과는 다르게 시행되는 정책이 아닌가 싶긴 합니다만...

 

그렇다면, 스트레스DSR이 무엇인지 그리고 앞으로 어떤 영향을 미칠지에 대해서 포스팅 해 보도록 하겠습니다.

 

스트레스 DSR 이란? 

스트레스 DSR이란 DSR을 산정할 때 기존 금리에서 1.5%~3.0%를 가산해서 산정한다는 것입니다.

 

예를들어 현재 금리가 2% 라고 할 때 연봉 1억인 사람이 3억을 30년 만기 대출을 받으면 DSR은 21.6%~22.2% 정도 됩니다. (원금균등/원리금균등으로 대출 시)

 

그런데 만약 여기에 1.5%의 가산 금리가 더해져 총 3.5%로 계산을 하고 DSR을 산정하게 되는 것이죠. 그러면 DSR은 25.4%~26.9%가 됩니다. DSR의 비중이 올라가게 되기 때문에 가산 금리가 더해지면 평상시에 받을 수 있는 대출보다 더 적은 대출을 받게 되는 것이죠. 

 

스트레스 DSR 은 어떤 방식으로 적용되나? 

스트레스 DSR의 가산 금리는 '과거 5년 중 가장 높은 월별 금리 - 현재 금리'를 뺀 값으로 정해지게 되는데요, 하한선이 1.5% 상한선이 3.0%입니다. 

 

만약 현재 금리가 4.5%이고 과거 5년 중 가장 높은 월별 금리가 5%라고 했을 때, 5%-4.5%=0.5%이지만, 스트레스 DSR 금리의 하한선은 1.5%이기 때문에 1.5%가 더해지게 되는 것 입니다.

 

변동형/혼합형/주기형에 따라 적용되는 비중은 아래와 같습니다. 

 

출처: 금융위원회 보도자료

 

스트레스 DSR  시행 시기 

아마 올해부터 급격하게 시행하면 시장에 충격이 예상되었는지, 단계별로 시행이 됩니다. 24년 2월에는 스트레스 DSR 금리의 25%, 하반기는 50%를 적용하고 25년부터는 스트레스 금리를 100% 그대로 적용한다고 합니다. 

 

또한 24년 2월에는 1금융권의 주택담보대출부터 시작해서 6월에는 1금융권 주담대+신용대출에 2금융권의 주담대까지 24년 말에는 1금융권, 2금융권 모두 주담대+신용대출+기타대출까지 모두 적용하는 것으로 현재 안이 나와있습니다. 

 

출처: 금융위원회 보도자료

 

스트레스 DSR  시행에 따른 대출 한도 변경 

그렇다면 이 스트레스 DSR에 따라서 대출 한도가 얼만큼 변경 될 수 있을까요? 금융위원회에서는 보도자료에 이 대출한도까지 아주 상세하게 기재 해 두었는데요, 한번 내용을 살펴보겠습니다. 

 

[2024년 대출 한도 변화] 

출처: 금융위원회 보도자료

 

 

[2025년 대출 한도 변화] 

출처: 금융위원회 보도자료

 

앞서 기재 된 것 처럼, 24년에는 상반기에는 가산금리의 25%, 하반기에는 가산금리의 50%, 내년에는 가산금리 100%를 적용하며 순차 확대하게 되는데요, 2024년에는 소득 5천만원 차주는 변동금리 기준으로 3.3억에서 3.0억까지 대출 한도가 낮아지고 2025년에는 2.8억까지 대출 가능한 금액이 0.5억 줄게 됩니다. 

 

소득이 높을 경우에는 더욱 파장이 크게 되는데요, 소득 1억원인 차주는 변동금리 기준 6.6억 대출이 가능했다가, 24년 하반기에는 6.0억, 25년에는 5.6억으로 대출 한도가 약 1억이나 줄게 됩니다.

 

현재 거래량도 줄어들면서 활력을 띄지 못하는 부동산 시장에서 대출 한도가 주는 것은 시장에 오히려 조심성을 더 키우게 되지 않을까 하는 것이 개인적인 생각입니다. 만약 급하게 아파트를 처분해야 하는 집주인이 있다면, 2월 스트레스 DSR이  시행되기 이전이나 6월 가산금리가 더해지기 전 급매로 나오게 되는 것도 생각해 볼 수 있을 것 같습니다. 

 

그러면 오늘 포스팅은 여기서 마치겠습니다. 모두 좋은 밤 되세요!